2023年，中国裁判文书网披露的刑事判决书(2023)湘0202刑初119号揭开了一起美的置业孙公司原员工职务侵占案的细节。根据判决书披露的信息显示，文某于2017年8月至2018年2月期间，利用其担任株洲市美的房地产发展有限公司东部美的城项目销售负责人，掌握公司待售房源销售价、底价的职务便利，在销售东部美的城商铺、车位过程中，虚构合作供应商工程款抵扣指标五折转让的优惠，将公司销售价格改成底价，以转账收款或现金收款方式把客户实际所支付高于底价部分款项占为己有，四次侵占美的公司应收房款共计60.51万元。

湖南省株洲市荷塘区人民法院认为，被告人文某利用其职务上的便利，以非法占有为目的，将单位财物非法占为己有，数额较大，其行为已构成职务侵占罪。在考虑到文某存在主动投案、主动退赔全部违法所得等情况后，法院对文某作出了判处有期徒刑一年三个月，宣告缓刑一年六个月，并处罚金人民币五万元；退赔的违法所得人民币60.51万元，发还给被害单位的判决。

本文我们结合该案例及大数据报告中与房地产行业相关的数据，与大家分享我们对房地产行业反舞弊的观察及如何做好房企内控建设。

其实这并不是美的置业第一次发生舞弊，早在2019年，美的置业就曾发布公告，披露了其西南营销团队集体舞弊。除此之外，碧桂园、万达、雅居乐等知名房企都曾在内部贪腐上栽过跟头。星瀚内控与反舞弊法律中心自2019年出版《中国企业员工舞弊犯罪司法裁判大数据报告》以来，有五个行业在连续三年的统计中，均是舞弊案件查处数量排名前五的，其中就包括房地产行业。具体来看，在2021年的所有判例中，按照数量排序前五的分别为批发和零售业（334例）、制造业（304例）、租赁和商务服务业（135例）、房地产业（102例）、科学研究和技术服务业（89例），合计占总数的71.04%。

1、职务侵占罪

我们对各种职务侵占的具体行为做了梳理和归类，并统计了各种不同的职务侵占行为所涉及的平均金额、持续时间、行业情况等。“截留应收货款、服务费用”是最常见的职务侵占行为，共发生693例（占比42.94%）。其他常见的行为模式包括倒卖公司货物、资产，直接侵占公司账户资金等。而其中，从行业情况上来看，房地产业也在“截留应收货款、服务费用”这一行为模式中排名前三，各大房企或许可以从源头入手遏制舞弊的发生。

2、挪用资金罪

我们将各种挪用资金的具体行为做了梳理和归类，并统计了各种不同的挪用资金行为所涉及的平均金额、持续时间、涉及岗位行业等。值得注意的是，“使用个人账户、关联公司账户收取款项”的挪用手法，重点发生于房地产行业，平均挪用金额为1020万元，远超其他行业。

3、非国家工作人员受贿罪

由于现金受贿案件通常不易被发现，因此，在2021年度的统计中，仅16.42%的案件是通过现金行受贿，共55例。尽管如此，在依据行业划分的统计中，依然涉及租赁和商业服务业（5例）、电热燃水供应业（5例）、制造业（4例）、房地产业（4例）等。

房地产企业由于分支机构多、权利分散，加之项目投资、工程建设等日常业务业务量大、交易金额高、资金流转频繁，一直以来为舞弊行为提供了温床。我们建议房企可以从以下几个方面加强内控建设：

1、建立健全内部各制度并严格落实

我们一直强调，相较于事后弥补，企业更应该重视事前的预防，而预防舞弊、开展舞弊调查的前提，一定是企业有一个完善、健全、可运作的内控制度。例如，对内部流程运作设定具体的授权和审批流程，权责细化到各级人员。对于房企而言，尤其要重视供应商管理、招投标管理等方面，并做好采购、营销、工程、财务等各个环节的监管。

2、利用数字化监察手段

在有了良好的制度保障前提下，我们建议企业合理运用日新月异的数字化手段，为自身的内控反舞弊建设保驾护航。例如，碧桂园风控中心采用数字化的审计平台，以集团内部数据建模，积累基础性数据，实现自动审计监察，极大地提高了效率和精准度。

3、营造廉洁氛围，推进反舞弊机制建设

企业在向外界彰显对舞弊“零容忍”的态度与决心的同时，也需要从内部加深员工的素养。从上述数据及案例来看，房企中多数舞弊行为极为隐蔽难以发现，例如，行为人选择使用现金进行行受贿；抑或是该案例中提到的通过虚构价款的方式侵害公司利益等。除了通过完善的制度、先进的技术来尽早发现舞弊线索外，企业可以一方面定期开展员工反舞弊知识和技能的培训，以此提高员工反舞弊意识；另一方面，企业可以建立内部外部相结合的举报机制，畅通舞弊举报渠道，积极开展自查。