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司法拍卖土地价格低，资产清洁，没有债权债务及或有事项等风险，通常被认为是“优质项目”，那么现实真是这样吗？ 案例简介 2008年西安某置业有限公司通过招拍挂获得浐灞某地块，面积181亩，每亩地价116元/亩，土地性质为住宅，出让金2.28亿元。由于股东方纠纷及法院查封等情况，该地块一直没动工。2019年4月地块查封法院山东某市法院在阿里拍卖对该地块进行拍卖，某房企经过110轮报价，最终以12.34亿元拍得，折合地价893.8万元/亩。法拍前，该房企仅简单与法院了解地块情况后就参加拍地，拍下后才发现12.34亿价格基础上还需要代缴土地增值税及企业所得税合计近5个亿税费，水电费其他费用近2亿元。该房企通过相关部门协商，最终把5亿多税费在12.34亿中扣缴后，才办理了土地过户。几经周折，近一年时间才开始对地块进行开发。2020年原地块权属方对法院及某区相关单位扣掉税费款项5个亿及某相关单位未经过原企业盖章等直接过户提出异议，并对部分单位提起法律诉讼，目前案件还在审理中。 该房企目前因延期开发承担利息支出近亿元。由于延迟开发市场变化是否可以支持售价及备案价存在不确定性。多年闲置水电费其他费用近2亿元，未支付该费用前，很难开通临水临电进行施工。诉讼结果的不确定性也可能使得该房企承担一定的风险。由此可见法拍地块并非那么的“优质”。 法拍土地特点 法院主导、程序复杂 司法拍卖中，大多数情况下法院占据主导地位。且涉及主体较多，参与主体有法院、执行人、被执行人、债权人、优先权人、承租人等。拍卖流程中涉及评估、拍卖，清税，交接等程序复杂。还可能出现拍卖中止、撤回、回转等情况。 无法获取详尽资料 拍卖地块，通常由于被执行人早已下落不明，项目闲置多年或拒不配合，无法获得详细的地块资料，风险难以全面排查。 税筹空间有限，税费缴纳较高 法拍土地本质上属于资产转让，几乎没有税筹空间。且由于被拍卖资产年代较久或无法提供历史成本资料，会导致拍卖资产过户所产生的税费非常高，尤其是土地增值税。 法拍土地存在风险 土地出让金是否按时缴纳，是否存在滞纳金，延期开竣工违约金是否缴纳；规划指标是否能够满足现行要求；存在在建烂尾工程的，该工程是否、需要拆除、改建、加固等问题；总平图、详规、施工图等是否报规报批，能否调整等。 法院公告中通常要求本应出卖人所承担的相关税费由买受人在办理过户手续过程中先行垫付缴纳。竞得方代缴的税费额度巨大，如代交税费无法抵扣时，很可能变成沉没成本。另外被执行人被吊销营业执照、被列入失信公司名单等，其纳税账户为非正常户状态，则无法缴纳增值税，税务机关又不能代开专票，可能导致无法完税，进而无法办理过户。闲置多年的项目，很可能要承担巨额水电费等其他费用。 如法拍地块已经租赁给他人使用，且未到期。租赁人参与拍卖行使优先购买权，竞拍人可能将面临无法获的竞拍土地。另外其主张买卖不破租赁的优先使用权利，则竞得人可能面临虽竞得土地但暂时无法开发的局面。 法院虽然会在裁定书或协助执行通知书中直接注明注销抵押权等权利，但通常法院并不直接注销抵押权等物权，而是由相关权利人自行注销，这样会导致过户手续时间过长。此外，法院通常在拍卖公告载明：“本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付”，特别是拍卖地块被占用的，会造成交接困难。 法拍土地风险如何防范 竞拍前严读竞买公告及竞买须知 竞买公告和须知是了解拍卖地块最基础的一手资料，除了获知法拍流程和竞拍要求外，还可以根据公告内容去确定尽调内容和访谈对象，了解项目地块风险要素等情况。如法院是否有负责过户，移交等。 最谨慎和充分的尽职调查 参与司法拍卖不仅需要尽职调查，而且必须摒弃将司法拍卖与政府净地招拍挂进行类比，认为其是清洁资产，不需要尽职调查。法拍项目不仅需要根据尽调清单进行逐项筛查，还应当到项目现场实地走访，了解项目现场，了解项目背景，做足功课、才能避免踩坑。 必要的政府机构咨询 因地块材料获取有限，通过访谈政府部门获取有效信息就变得极为重要。在参与竞买前，应与法院沟通，确定竞买人资格是否设定限制条件，此外，还须与当地府主管部门、规土部门沟通、确定对于拍卖标的的土地使用权获取、开发建设是否有特定要求等。 重视税务风险 竞拍前，一定要前往当地税务机关咨询税费缴纳金额、计算方式及缴纳流程等内容。公司要就所需缴纳的土增税、增值税、所得税等进行测算，并据此考虑交易成本是否可接受。个别项目，由于常年无人管理，水电费可能较大，亦需到营业厅查询具体金额。 重视原土地权属方 如地块原权属方存在，尽可能在法拍公告发布前与其就法拍事宜达成合作，约定竞得方拟支付的交易价款总额及各自的责任义务，在其责任义务充分履行的前提下，竞得方将交易价款总额与实际承担的法拍款项、相关税费之差额分阶段支付原业主，作为其履行配合义务的对价。
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