一、审计关注要点

营销费用是指项目销售推广、物料包装、以及与营销相关的各类服务、促销而发生的一切费用，企业为了促进销售，增加销售收入，销售人员往往是绞尽脑汁，想出各种各样的营销与促销手段，由此就带来了名目繁多的营销费用。营销费用一般占到一个项目的3%，常会在2～3年内使用完，某些时候，营销总监都会通过供应商、代理公司联合操作，谋取私利。

（一）审制度                               

检查、评价公司营销费用管理制度完善性，从制度、流程、管理上评价营销费用支出的合理性、有效性。制度审计过程中应该采用控制测试，控制测试一定要保证足够适当的样本量，样本量太大，浪费审计资源，样本量太小，结论缺乏说服力。经过对内控制度的初步了解后，认为控制系统较为健全，则测试的范围就可小些，如果控制系统极不健全，则控制风险较大，就相应扩大抽查的样本。营销是地产贪腐高发环节，如果前期制度控制薄弱极易滋生舞弊。

（二）审流程

检查、评价营销费用的审批流程是否按照标准进行操作和控制，营销费用申请过程需要对应多重流程审批，将监督贯彻到费用支出全过程中，包括费用预算、供应商选择，合同签订、验收、付款都要有监督。审计人员在检查各流程时应重点关注各环节是否都有对应的流程审批，各环节最终审批人是否与分级授权手册权限匹配，流程描述是否含糊不清甚至与实际不符，是否存在流程倒置的情况。

（三）审营销费用明细

1、广告发布费

广告既广而告之，运用群众常接触的媒介宣传自己的产品。对于不同媒介，广告作品的发布形式是不同的，如印刷媒介则是制成有关印刷品，把广告作品刊登出来，电视和无线电广播则是以电波信号的形式播放。因此，不同的媒介要求有不同的作品，审计人员在审查广告发布费时应重点关注以下方面：对印刷品，主要检查其印刷质量，印刷物品与双方合同约定是否一致，印刷清单项和价格是否超合同约定，地产公司验收人员是否对印刷物品进行验收；而对电波媒介，则监督其是否真实播放公司广告，播放的广告及支付的费用与合同约定是否相符。

2、营销活动费

   地产公司为吸引客流，宣传楼盘，通常会在节假日举行一些活动来引起注意，地产公司通常会通过第三方活动策划公司来举行活动，营销活动是“一次性”产品，审计过程中应重点关注营销活动合同签订及审批情况，根据策划公司提供的活动方案与地产公司营销部门的验收资料检查合同的执行情况；根据市场询价来判断营销活动费用的合理性；通过对策划公司访谈来判断是否存在“拿回扣”的情况。

3、业务招待费

业务招待费是地产企业在营销活动中和有关单位洽谈业务时所形成的费用。地产企业业务招待费普遍存在账目不清，数额过大，接待无标准等问题，可谓名目繁多，花样百出，如景区门票费、手机话费、娱乐费、礼品、礼金等。一些难以报销的费用均列入“业务招待费”报销。开支随意，存在较大的税务风险。审计检查时本着“必须、合理、节约”的原则，检查内容真实性、合理性、合法性，原始凭证的完整性，发票的真实性。

4、营销设施费

营销设施费包括销售环境改造费：如会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；售楼处装修、装饰费；样板间产生的费用：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具等费用。审计营销设施费时应重点关注各费用产生的合理性，审批流程，管理制度，合同签订情况。

5、营销物料制作费

营销物料制作费是指在销售案场中涉及印刷、设计等产生的费用，如合同文本印刷，名片印刷，玻璃门色带设计、售楼部导示标，手提袋，派发的传单等，营销物料制作费审计时应重点关注以下内容：相应物料制作签订的合同及审批流、制作商报价的三方比价资料、市场价与制作商价格的差异、制作内容与合同的差异、结算费用与合同差异。

7、佣金

佣金亦称“牙佣”、“中佣”、“行栈”，简称“佣”。牙商、经纪人等中间人说合介绍生意所取得的酬金；佣金包括公司内部销售人员提成，外部中介公司的销售提成以及给予老业主、员工的推荐奖励；佣金的审查时应该重点关注：佣金政策的合理性，佣金制度的有效性，佣金发放过程中是否存在多发，乱发的现象。

8、营销礼品费

销售过程中，为了促成最终的成交，经常会赠送客户一些礼品促进成交，例如：电视、冰箱、洗衣机、笔记本、陶瓷笔、U盘、数据线等；审计营销礼品费用时应重点关注礼品收发台账登记情况，通过对礼品领取客户的回访确认礼品领取的真实性，礼品的采购报价明细与市场价差异；对于多余未送出礼品的处置等。

（四）审供应商

营销活动中供应商的选择是极易滋生舞弊的环节，供应商的审查主要包括履约能力、质量保证、公司经营和财务状况等是否满足标准要求。对于一些长期合作的供应商，是否每年对供应商进行周期性的评估，包括履行合同次数、服务质量、价格水平、合作态度、售后服务等。营销费用审计过程中对供应商的审查应重点关注是否存在围标、串标等舞弊行为。供应商招投标资料是否齐全，是否选择合理低价或最低报价单位，从考察供应商到服务结果验收整个过程是否存在本末倒置的情况[内审网注:更多审计干货关注公众号内审网]。

（五）审合同

监督营销费用合同签订也是审计事前监督的一个有效形式。要督促有关部门建立健全合同控制制度，规定达到一定数额的营销费用支出必须签订合同，以签订合同的形式去约束和规范营销费用支出。营销费用支出中关于合同签订的审查应重点关注合同条款制定是否合理，合同签订时是否发起相应审批，是否存在合同变更的情形（如通过增加补充协议的方式抬高价格）。

（六）审验收

营销费用发生后，验收环节是必不可少的，在验收环节，审计应重点关注未制定验收质量标准、验收工作流于形式、验收人员玩忽职守甚至与供应商串通舞弊骗取合同款项的情形。

（七）审付款

营销费用付款审计重点审查付款是否经过适当层面的审批，是否按照合同约定的时间、比例、进度付款，是否存在未按合同条款进行扣款直接付款的情况，付款账户与合同约定付款账户是否相符，给个人付款时是否采用现金付款，是否有个人签字的收据。本文由内审网受权摘选自《地产风控管理》。