住宅物业管理是业主通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理，维护物业区域内的环境卫生和秩序的活动。
各地根据《物权法》和国务院《物业管理条例》，均相继出台有地方性物业管理条规，同时积极探索业主自治和政府依法监管相结合，房管部门负责物业行业发展管理监督，民政部门负责区街所辖社区业委会组建等指导监督，其他部门按各自职责负责物业管理活动的相关监督管理，将物业管理融入城市基层社会治理，初步形成业主、物业、社区“三方联动”机制。
各地在加强物业行业行政监管，有效促进其规范发展的同时，通过调研发现物业服务企业运营服务和财务管理、执行物业管理政策、物业行业行政监管等方面还存在一些问题，需要予以纠正和规范。
1．小区物业企业未与业委会签订物业服务合同，造成物业服务缺乏合同依据，双方权益难以保障。有的小区物业企业未配齐服务人员，导致服务质量难以保证。
2．小区自管物业财务管理不规范，不设会计账簿，白条列支和将物业相关经费存放个人账户，现金收入达数百万元。有的小区业委会公共收益财务管理不规范，缺乏相应制约和监督。
3．小区物业公司未开设公共收益专户单独核算，公共收益被挤占挪用。有的物业企业将物业费和车辆停泊管理费收入不入账，直接坐支。
4．少数物业公司未按规定对公共性收益收支情况实行“四公开一监督”公示制度。1．相关职能部门协同治理小区工作不到位，未形成有效合力。一般物业服务投诉问题中，属于职能部门的问题较多，投诉集中在违章搭建、住改商、毁绿等方面。按规定涉及综合治理问题应由各相关职能部门进入小区处理。但目前有的部门主动参与小区治理的意识还不够强，还未形成有效合力机制。
2．房龄较长的小区物业收费偏低，物业企业运营较困难。有的地方普通住宅物业服务费及车辆停泊服务费指导价格，已经十多年未调整标准偏低，目前房龄较长的大部分小区物业费仍执行这一标准。市场化物业企业收不抵支，弃管不断发生。3．部分专营单位将部分工作交由物业企业承担，加重企业负担。现行物业管理相关规定要求供水、供电等专营单位应服务到终端，收费到终端。目前仍有很多小区依然由物业企业维护到终端，代收业主相关使用费用。4．老旧小区和还建小区公共部位维护维修难问题突出。老旧小区缴纳住宅专项维修资金金额小、比例低，还建小区普遍未设立住宅专项维修资金，共用部位共用设施设备维修缺乏固定资金来源，出现问题后维修难。1．落实整改不到位。有的地方房管部门未严格执行住宅小区物业服务行政监管巡查制度，督导巡查问题整改不及时，巡查发现问题整改完成率不高。2．考评体系不完善。房管部门聘请第三方测评机构对物业小区开展满意度测评。有的对第三方测评考评指标设置不够科学，考评细则细化、量化不够，对聘请第三方测评机构监督机制还不够完善，考评结果准确性不高。深入贯彻落实《物权法》和国务院《物业管理条例》，建议适时修改物业管理地方性条规，依法厘清物业管理各方主体关系，明晰物业服务与政府管理、公共服务界限，促进职能部门依法行政，积极作为，加大对小区的综合治理力度，切实减轻物业企业的负担。市、区房管部门要加强物业行业监管，民政部门要加强对业主委员会组织管理的归口指导，促进物业服务市场健康发展。以党建引领物业服务融入基层社会治理，打造“红色物业”，积极推进拓面提质，实现老旧小区物业管理全覆盖。要充分发挥“三方联动”机制，重点加强对小区自治物业管理，协调市场化物业企业积极参与，对自治物业进行有效补充。公益性红色物业企业在兜底老旧和弃管小区的同时，帮助自治物业规范自身服务行为，逐步引导自治物业走向市场化。房管、民政部门要全面梳理物业管理条规中涉及业主委员会的相关条款，开展调查研究，适时出台对业主委员会的指导实施细则，规范业主委员会建设。建议将业主委员会建设情况纳入街道、社区综合治理考核内容，提高基层对业主委员会建设的重视程度，帮助指导业主委员会工作有序运行，促进物业管理融入基层社会治理。建议职能部门加强调查研究，针对老旧小区公共部位共用设施设备维修难、维修资金少，还建房无维修资金保障的情况，尽快制定相关政策，明确老旧小区和还建房维修资金的来源及渠道，保障共用设施设备日常维护和故障维修，确保小区业主居住和谐稳定。
建议职能部门根据《住宅物业服务等级标准》，尽快制定物业收费分级指导价格体系标准，促进建立质价相符的物业服务市场机制，为解决业主和物业企业之间的服务质量和收费价格争议，提供评判依据和解决路径。
来源：审计实务网
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