近年来，我国基础设施建设迅猛发展，积累了大量资产，但其流动性差、利用效率低，同时原始权益人存在融资需求大、债务压力大、融资方式单一的现状。

       为破解这一难题，我国基础设施公募 REITs 试点于 2020 年 4 月正式启动。N 市梳理了符合条件的基础设施底层资产，于 2021 年 9 月启动该市首单 A 产业园基础设施公募 REITs 项目，旨在提高融资效率，缓解债务压力和降低债务风险。中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）江苏分所（以下简称中兴华江苏分所）识变应变求变，担任该项目的财务鉴证与咨询服务机构，注册会计师全程参与，历经多次方案调整，助力项目产品最终于 2024 年 6 月成功申报获批，募集资金总额为 10 亿元，为地方经济高质量发展贡献了力量，为行业同仁贡献了宝贵经验。

A产业园REITs项目审计 

——识变应变求变，助力地方经济发展

       我国基础设施发展迅猛，在推动经济社会发展的同时，积累了大量流动性较低的存量资产，原始权益人存在融资需求大、融资压力大和融资方式单一的情形，不利于基础设施建设的可持续发展。

       在此背景下，2020 年 4 月，证监会与国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，公募 REITs 试点正式启航，旨在发挥盘活存量资产、提高投融资效率、丰富融资方式和渠道的作用，促进经济高质量发展。

       基于此，N 市梳理了符合条件的基础设施底层资产，于 2021 年 9 月全面启动 A 产业 园 REITs 项目，由中兴华江苏分所为该项目提供财务鉴证与咨询服务。 

二、案例陈述

（一）项目概况 

       此项目是 N 市首单获批的基础设施公募 REITs 产品。 

       原始权益人、运营管理机构为 N 市高新科技投资集团有限公司 （以下简称 N 市高投），实际控制人为 N 市人民政府，项目底层资 产为某国际研发总部园区 4 栋科研设计用房中的部分建筑。目标资 产 2021—2023 年不含税收入分别为 7,815.54 万元、7,806.91 万元和 9,058.08 万元，2023 年 12 月 31 日目标基础设施资产估值金额 10.17 亿元。 

       自 2021 年 9 月起，中兴华江苏分所正式担任财务鉴证与咨询服务机构，注册会计师全程参与该项目立项、方案设计、项目公司设立、资产重组、产品申报、过会发行等环节。历时三年，2024 年 6 月 28 日，A 产业园 REITs 项目产品成功获批募集资金 10 亿元。 

       2021 年 9 月，原始权益人通过邀标方式委托中兴华江苏分所担 任财务鉴证与咨询服务机构，就其位于 N 市的研发园区 2019 至 2021 年财务备考报表进行审计，并提供 2022—2024 年现金流预测 咨询服务。 

       我国基础设施公募 REITs 发展处于起步阶段，注册会计师积极主动学习，制定切实可行的工作计划，以执业质量为准绳，以委托诉 求为目标，以审计风险为导向，聚焦重点、力克难点，着力解决以下 几个主要问题： 

       1. 明确资产范围，梳理底层资产权属。底层资产系位于 N 市研 发园地上建筑物部分，于 2016 年竣工验收，可用租赁面积为 134,872.96 平方米。资产数量多、分布零散，注册会计师逐条确认资 产权属和租赁情况，核对完善底层资产基础台账。 

       2. 严格依据准则规定开展工作。底层资产备考期间的收入主要 是房屋租赁收入和物业费收入。注册会计师严格执行准则规定，梳理 统计财务账面收入明细、开票金额、收款金额，并将结果与合同台账 进行对比分析，确认项目各期的营业收入。 

       3. 充分考量资产重组方案的税务问题。资产重组过程中，即原 始权益人将底层资产剥离、置入新设项目公司的过程，税负影响举足 轻重，涉及的税收优惠政策也较为复杂，相关税种包括增值税、土地 增值税、契税、企业所得税与印花税等。注册会计师充分考量各税种 可能适用的税收优惠政策，并结合税务师制定的税务方案就入池资 产的账面价值、公允价值，与原始权益人、评估师、证券公司进行充 分交流沟通，共同确定重组方案。 

       4. 评估资产重组对原始权益人债券发行的影响。原始权益人作 为公开发行债券的平台企业，入池资产系原始权益人的主要实体资 产。此次发行 REITs 产品，底层资产的产权变更将导致原始权益人面 临报表总资产、净资产下降的风险，注册会计师需要整体评估未来是 否对其评级、债券发行等带来重大不利影响。 

       目前，我国基础设施公募 REITs 的发展正处于方兴未艾的阶段， 国家发改委、证监会、交易所、中国证券业协会、中国基金业协会、 中国结算等多个机构对于 REITs 制定了相关法规制度，对于注册会 计师行业来讲属于新业务，需要学习了解各项法规制度。 

       项目实施期间，参与的专业服务机构众多，包括 REITs 产品设 计、资产权属认定、财务鉴证咨询、资产价值评估、重组税务筹划、 产品发行承销等各类服务，可借鉴的经验极为有限，注册会计师需要 与各服务机构、原始权益人各部门之间的积极、高效沟通交流反馈。 

       注册会计师在实践经验不足、项目方案不断调整的情况下，主动 学习研究市场案例，制定切实可行的工作计划，结合实际情况及时调 整工作思路、工作计划和组员安排，逐步夯实基础数据资料、财务数 据，积极配合原始权益人和券商，不断更新申报材料，迅速反馈监管 机构问询。 

       1. 准确识变，把握新思路。在公募 REITs 试点启动时，注册会 计师发现新业务机遇，主动学习了解相关政策内容；在承接项目时， 能够识别风险、把握先机；在项目执行时，能够抓住要点，坚持风险 导向、创新工作方法。 

       2. 科学应变，制定新方案。REITs 业务是一个崭新的领域，但注 册会计师依托扎实的知识体系，在拓展新业务过程中灵活运用专业 储备，积极应对资本市场深化改革带来的挑战。项目实施期间，面对 不断调整的产品方案，注册会计师主动调整工作思路制定新方案，加 强与各方沟通提升工作效率，及时提供相关财务数据。 

       3. 主动求变，瞄准高水平。对于新业务，注册会计师实践经验相对欠缺，需要高标准严要求，不断更新自己的知识体系并学以致用， 为新领域的快速发展提供适配的工作方案和服务内容，助力项目成 功获批。 

       历经三年，面临项目方案的多次调整，注册会计师最终完成鉴证 与咨询服务工作，出具了 2021—2023 年备考财务报表审计报告、2024 年 8 月 1 日（预计基金成立日）至 2025 年 12 月 31 日期间可供分配 金额测算报告等文件，助力 A 产业园 REITs 项目申报过会成功获批。 

       首先，作为 N 市首单获批基础资产 REITs 项目财务鉴证与咨询 服务机构，中兴华江苏分所具备了成功的实践经验，总结了该类项目 应当聚焦的重难点，主要包括底层资产范围是否明确且权属是否清 晰、备考期间收入数据是否真实完整准确、税负对制定资产重组方案 的影响等方面。 其次，项目实施周期受多方面因素影响，工作过程中，中兴华江 苏分所充分调动资源，周密安排，注册会计师始终秉持精益求精的工 匠精神，灵活应对项目方案变化，注重多方交流沟通，互助配合、形 成合力，高效高质地提供专业服务。

       在此项新业务工作中，虽然困难重重，但注册会计师以坚定的信 心、顽强的拼搏精神和高度的责任感，通过扎实的财税理论、丰富的 审计经验、高效的沟通技巧，及时、高质量的完成相关服务工作，为 该 REITs 项目产品的成功申报夯实了基础，获得了客户的认可，赢得 了客户的好评。

       《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相 关工作的通知》 

       《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信 托基金（REITs）试点工作的通知》

        《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法 （试行）》 

       《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 1 号——审核关注事项（试行）（2023 年修订）》 

五、专家点评 

       自 2020 年以来，相关部委积极推进基础设施领域不动产投资信 托基金（REITs）试点相关工作，为原始权益人提高资产利用效率， 丰富融资方式，促进基础设施投资可持续发展提供了新的路径。 

       2024 年，N 市首单基础设施公募 REITs 产品的成功获批，作为 该项目的核心专业服务机构之一，中兴华江苏分所三年来全过程参 与项目，为地方经济高质量发展贡献了专业力量，总结的重要经验值 得行业同仁借鉴。